Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete

Zusammenfassung:

Der Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete enthält verschiedene Anpassungen der Bestimmungen des BGB und des EGBGB zur Wohn- und Geschäftsraummiete. Die Stellungnahme der Bundesnotarkammer beschränkt sich auf den einzigen in dem Referentenentwurf enthaltenen Aspekt mit Relevanz für die notarielle Praxis, die Änderung von § 566 BGB. Diese Änderung ist zu begrüßen. Sie ist sachgerecht und entspricht der typischen Interessenlage der Beteiligten.

Im Einzelnen:

Die vorgesehene Änderung des § 566 Abs. 1 BGB, wonach der Zusatz „an einen Dritten“ gestrichen werden soll, ist zu begrüßen und führt die derzeit in der Praxis mit Rechtsunsicherheit behafteten Fälle einer sachgerechten Lösung zu. Dies folgt aus einem Vergleich der geltenden Rechtslage (A.) mit der Rechtslage nach § 566 BGB-E (B.).

A. Geltende Rechtslage

§ 566 Abs. 1 BGB setzt bislang voraus, dass der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird. Dritter in diesem Sinne ist nur, wer nicht bereits vor der Veräußerung Vermieter war.[1] Folglich ist § 566 Abs. 1 BGB dem Wortlaut nach nicht anwendbar, wenn der Erwerber bereits vor der Veräußerung Vermieter war. Auch der Normzweck verlangt nach herrschender Auffassung insoweit keine (analoge) Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB.[2] Nach der derzeit geltenden Rechtslage von § 566 Abs. 1 BGB nicht erfasst sind folglich z.B. Fälle, in denen Ehegatten gemeinschaftlich Eigentum an einer vermieteten Immobilie haben und sich sodann im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung dahingehend auseinandersetzen, dass einer von ihnen die Immobilie zu Alleineigentum übernimmt. Ebenso liegt der Fall etwa bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, bei der einer der Erben eine vermietete Immobilie zu Alleineigentum übernimmt. Denn vor der Auseinandersetzung waren alle Erben (in nichtrechtsfähiger Erbengemeinschaft) Vermieter, sodass der die Immobilie übernehmende Erbe nicht „Dritter“ im Sinne der Norm ist.

Die Nichtanwendung von § 566 Abs. 1 BGB in diesen Fällen hat zur Folge, dass Personen zwar aus der Gemeinschaft oder der Gesamthand ausscheiden, nicht aber aus dem Mietverhältnis. In der notariellen Praxis tritt dieses Problem nicht selten auf. Da alle Beteiligten typischerweise erwarten, dass der veräußernde Miteigentümer nach Vollzug des Vertrages nicht mehr in Vertragsbeziehungen zu dem Mieter steht,[3] führt die notarielle Praxis dieses Ergebnis bislang regelmäßig durch Vertragsgestaltung (annäherungsweise) herbei.

Möglich und üblich ist neben der Bevollmächtigung (oder Ermächtigung im Sinne des § 185 BGB) des Erwerbers zur Ausübung aller Vermieterrechte, dass der Erwerber den Veräußerer jedenfalls im Innenverhältnis von allen künftigen Ansprüchen aus dem Mietverhältnis freistellt, wobei häufig auch eine Freistellung im Außenverhältnis unter Mitwirkung des Mieters angestrebt wird.[4] Eine solche Freistellung ist in der Praxis allerdings aufwendig, da der Mieter typischerweise nicht an dem beurkundeten Übertragungs- oder Erbauseinandersetzungsvertrag beteiligt ist. Er wird in der Regel erst im Rahmen des Vollzugs des Vertrags schriftlich um Mitwirkung bei dem Übergang des Mietverhältnisses gebeten. Dies kann den Vollzug erheblich verzögern. Hinzu kommt, dass der Mieter rechtlich nicht zur Mitwirkung verpflichtet ist.

Umgekehrt kann er allerdings ohnehin nicht in letzter Instanz verhindern, dass der bisherige Vermieter und Miteigentümer aus dem Mietverhältnis ausscheidet. So ist es möglich, dessen Vermieterstellung dadurch zu beenden, dass die Mietsache zunächst von einer nicht zu den Miteigentümern gehörenden Person als Ganzes erworben wird, bevor diese die Mietsache an die Person veräußert, die sie danach planmäßig erhalten soll.[5] In diesem Fall ist § 566 Abs. 1 BGB anwendbar. Möglich wäre auch, dass eine aus dem Veräußerer und dem Erwerber bestehende eGbR die Mietsache erwirbt und der Veräußerer sodann aus der eGbR ausscheidet.[6] Hierdurch wächst das Vermögen der eGbR dem Erwerber als einzig verbleibenden Gesellschafter an. Diese Gestaltungen sind aber aufwendig und verursachen Transaktionskosten.

B. Rechtslage nach § 566 BGB-E

Nach § 566 Abs. 1 BGB-E soll die Veräußerung an einen Dritten nicht mehr Tatbestandsvoraussetzung sein. Hierdurch wird die Vorschrift auf den Erwerb zwischen Miteigentümern und auf Fälle von Erbauseinandersetzungen erstreckt.[7] Dadurch werden der Schutzzweck des § 566 BGB einerseits und die Interessen aller beteiligten Personen insbesondere an einem praktikablen Verfahren andererseits angemessen berücksichtigt.

Der Zweck von § 566 BGB liegt im Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzrechts an der Mietsache.[8] Dieser Zweck steht einer Erstreckung auf die genannten Fälle nicht entgegen, da der Mieter durch die vorgesehene Änderung hinsichtlich seines Besitzrechts nicht schlechter gestellt wird. Zwar verliert der Mieter bei einer Anwendung von § 566 BGB-E auf die zuvor genannten Fälle die bisherigen anderen Miteigentümer als Schuldner. Allerdings ist dies eine der gesetzgeberisch vorgesehenen Rechtsfolgen der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB, die durch die Haftung nach § 566 Abs. 2 BGB teilweise kompensiert wird.

§ 566 Abs. 1 BGB sieht seiner gesetzgeberischen Konzeption nach vor, dass der Veräußerer nur im Rahmen von § 566 Abs. 2 BGB für nach seinem Ausscheiden entstehende Verbindlichkeiten in Anspruch genommen werden kann. Diese Kompensation dürfte auch in den genannten Fällen hinreichend sein, da nicht ersichtlich ist, warum der Verlust des bisherigen Vermieters als Schuldner bei einer Veräußerung an einen dem Mieter unbekannten Dritten hinzunehmen ist, nicht aber bei einer Übertragung an einen dem Mieter bereits bekannten Vermieter. Im erstgenannten, unstreitig unter § 566 Abs. 1 BGB zu subsumierenden Fall kann der Mieter sich nur an einen Vertragspartner halten, den er sich nicht ausgesucht hat. Das Gesetz sieht in diesem Fall eine Inanspruchnahme des ihm bekannten Veräußerers nur in den Grenzen des § 566 Abs. 2 BGB vor. Im letztgenannten Fall könnte der Mieter sich auch weiterhin an einen Vertragspartner halten, den er bereits kennt und sich ggf. selbst ausgesucht hat, namentlich einen der bisherigen Vermieter. Der Vergleich macht deutlich, dass auch im letztgenannten Fall eine Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB unter Haftung des ausscheidenden Vermieters nach § 566 Abs. 2 BGB interessensgerecht und angemessen ist. Ferner ist der Mieter bei einer Veräußerung an einen Dritten auch nicht davor geschützt, dass sich die Zahl der Schuldner reduziert. Wenn zwei Miteigentümer die Mietsache an einen Dritten im Sinne von § 566 Abs. 1 BGB veräußern, hat der Mieter bereits nach derzeit geltender Rechtslage die Verringerung der Zahl der Schuldner hinzunehmen.

Im Übrigen würde der Mieter bei einer Erstreckung von § 566 BGB auf Fälle der Erbauseinandersetzung sogar bessergestellt als er ohne eine solche Erstreckung stünde: Denn bei Nichtanwendung von § 566 BGB bleiben Erben auch nach einer Erbauseinandersetzung Vermieter, und zwar in Erbengemeinschaft. Forderungen gegen Erben aus dem Mietverhältnis sind Nachlassverbindlichkeiten. Für diese können die Erben die Haftung auf den Nachlass beschränken (§§ 1975 ff. BGB). Dies ist für den Mieter ungünstiger als die Anwendung des § 566 BGB, da der Erbe, der das vermietete Grundstück zu Eigentum übernommen hat, die Haftung nicht auf den Nachlass beschränken kann und mit seinem gesamten Vermögen haftet.

Auch für den Veräußerer und den Erwerber ist die Erstreckung des § 566 Abs. 1 BGB auf die Übertragung eines Miteigentumsanteils auf einen Miteigentümer und auf die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft interessengerecht: Der Veräußerer hat ein Interesse daran, nicht mehr Partei des Mietverhältnisses zu sein. Denn er muss weiterhin mit einer Inanspruchnahme durch den Mieter rechnen und trägt das Risiko, dass sein Rückgriff im Innenverhältnis gegenüber dem Erwerber nicht erfolgreich ist. Auch der Erwerber hat ein Interesse daran, dass der Veräußerer nicht am Mietverhältnis beteiligt ist. Denn zur Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der Erwerber wegen § 744 BGB der Zustimmung des Veräußerers.[9] Zudem würde eine Zahlung des Mietzinses an den Veräußerer je nach Inhalt des Mietvertrages schuldbefreiend wirken.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass alle Beteiligten ein Interesse an einer praktikablen Lösung haben, insbesondere an der weiteren Durchführung des übergeleiteten Mietverhältnisses. Hierfür bietet sich die vorgesehene Änderung an. Die bisherige Gestaltungspraxis, die den Erwerber umfassend zur Wahrnehmung aller Vermieterrechte ermächtigt und die Zustimmung des Mieters einholt, ist zum einen zeitaufwendig und zum anderen nur auf den ersten Blick in höherem Maße als die Anwendung von § 566 BGB mieterschützend.

 

[1] BGH NJW 1994, 2542 (2543).

[2] BGH NZM 2019, 208 Rn. 10 ff; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 566 Rn. 29.

[3] Terner, RNotZ 2019, 382 (384); Herrler, MittBayNot 2019, 323 (326f.); Elzer, ZNotP 2019, 145 (147).

[4] Vgl. Terner, RNotZ 2019, 382 (384 f.); Herrler, MittBayNot 2019, 323 (327f.); Elzer, ZNotP 2019, 145 (147); Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 10. Aufl. 2024, Rn. 3783.

[5] Elzer, ZNotP 2019, 145 (147).

[6] Elzer, ZNotP 2019, 145 (147).

[7] Vgl. Referentenentwurf S. 10.

[8] BGH NJW 1989, 2053 (2053); Hermann, in: BeckOK BGB, 77. Ed. 1.2.2026, § 566 Rn. 1.

[9] Herrler, MittBayNot 2019, 323 (325); in der Praxis wird hier typischerweise eine Ermächtigung zur Wahrnehmung der Vermieterrechte erteilt.

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