Was ist beim Kauf eines Baugrundstücks zu beachten? - 12 Tipps zum Kauf eines Baugrundstücks

Herausgeber: Presseverbund Bayern/RhNotK/HH/Koblenz/Pfalz
Wer zu sorglos ist, zahlt drauf, wie der nachstehende Fall zeigt.

Der Fall:

Sabine und Armin sind am Ziel ihrer Wünsche. Es ist ihnen gelungen, zu einem günstigen Kaufpreis in einer idyllischen ländlichen Gegend ein Baugrundstück zu einem sehr günstigen Quadratmeterpreis zu erwerben. Der Voreigentümer, ein Bauunternehmen, hatte dieses Grundstück nach seinen Angaben lediglich benutzt, um Erdreich aus anderen Bauvorhaben abzulagern. Sabine und Armin ist dies nur recht, denn sie benötigen Erdreich, um die Hanglage des Grundstücks zu begradigen.

Die Finanzierung des Grundstückskaufes und des Bauvorhabens ist mit der Bank geklärt. Sabine und Armin drängen auf einen möglichst schnellen Notartermin, damit ihnen dieses Schnäppchen nicht durch andere entrissen wird, denn der Verkäufer hat signalisiert, daß noch weitere Interessenten für dieses Grundstück vorhanden seien. So schlagen sie die Hinweise des Notars, sich vor Beurkundung des Betrages über die Bebaubarkeit und den Stand der Erschließung des Grundstücks bei der Gemeinde zu informieren, in den Wind.

Der Vertrag wird geschlossen, ein Architekt bestellt und das Baugenehmigungsverfahren eingeleitet. Ab hier beginnt die Leidenszeit von Sabine und Armin. Erschließungskosten in nicht einkalkulierter Höhe fallen an, die Bebaubarkeit ist nicht ohne weiteres gesichert, weil auf dem Grundstück nicht nur reine Erdablagerungen stattgefunden haben, sondern bodenschädlicher Bauschutt entsorgt wurde. Die Kosten für die Erschließungs- und Sanierungsmaßnahmen sprengen bei weitem den veranschlagten finanziellen Rahmen. Der Verkäufer ist zahlungsunfähig, der Kaufpreis weg. Sabine und Armin sind verzweifelt.

Die vorstehende Geschichte ist erfunden. Sie kann sich aber so jederzeit abspielen, wenn der Käufer eines Grundstücks nicht mit äußerster Sorgfalt und Solidität an die Planung seines Vorhabens herangeht, ohne sich von der Verkäuferseite unter Druck setzen zu lassen. Wer ein Grundstück kauft und bebauen möchte, muß zu seinem eigenen Schutz Vorkehrungen treffen. Die Notarkammern sagen, was vor dem Gang zum Notar zwingend zu prüfen ist:

1. Altlasten
2. Baulasten
3. Bauleitplanung
4. Bodenrichtwert
5. Dienstbarkeiten
6. Erschließung
7. Grundbuch
8. Grunderwerbsteuer
9. Kauf bricht nicht Pacht
10. Notargebühren
11. Teilflächenkauf
12. Zusammenfassung, Vertragsabwicklung
13. Checkliste Grundstückskauf

1. Altlasten

Seit dem 1. 3. 1999 gibt es das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesbodenschutzgesetz). Danach hat sich jeder, der auf Grund und Boden einwirkt, so zu verhalten, daß keine schädlichen Bodenveränderungen entstehen.

Ist bereits eine schädliche Bodenveränderung eingetreten oder bestehen Altlasten, sind folgende Personen dem Staat gegenüber sanierungspflichtig:
  • der Verursacher der schädlichen Bodenveränderung,
  • der Grundstückseigentümer,
  • der Inhaber der tatsächlichen Gewalt, also der Mieter, Pächter, oder derjenige, der aufgrund eines notariellen Kaufvertrages Besitz an dem Grundstück erlangt hat,
  • der frühere Grundstückseigentümer.
Diese Sanierungspflichtigen haben die Kosten für alle im Zusammenhang mit der Sanierung anfallenden notwendigen Maßnahmen zu tragen.

Wer vorrangig zu den Kosten heranzuziehen ist, legt das Gesetz nicht fest. Die Sanierungspflicht richtet sich unterschiedslos gegen alle sanierungspflichtigen Personen. Die zuständige Behörde hat bei mehreren Sanierungspflichtigen ein Auswahlermessen, wobei die Gesichtspunkte der Gefahrenabwehr und der Leistungsfähigkeit des Sanierungspflichtigen von Bedeutung sind. Wer zur Kostentragung herangezogen wurde, hat gegenüber den übrigen Sanierungspflichtigen einen zivilrechtlichen Ausgleichsanspruch. Der Kostenausgleichsanspruch kann vertraglich, zum Beispiel im Grundstückskaufvertrag, ausgeschlossen werden oder im Vertrag – allerdings nicht im Außenverhältnis gegenüber der Behörde – dem Verkäufer oder dem Käufer allein auferlegt werden.

Soweit Sanierungsmaßnahmen nicht mit Mitteln des sanierungspflichtigen Eigentümers, sondern mit öffentlichen Mitteln durchgeführt werden müssen, hat der Eigentümer die dadurch bewirkte Erhöhung des Verkehrswertes seines Grundstücks auszugleichen, wenn diese nicht unwesentlich ist. Dieser Ausgleichsanspruch ist durch Vergleich des Verkehrswertes vor Beginn und nach Abschluß der Sanierungsmaßnahmen zu ermitteln, begrenzt sich allerdings auf die Höhe der tatsächlich eingesetzten staatlichen Mittel. Der Ausgleichsanspruch des Staates gegen den sanierungspflichtigen Eigentümer ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Die öffentliche Last ist ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam und geht bei Zwangsversteigerungsverfahren den Grundpfandrechten einer Bank vor. Künftig soll in einem solchen Fall ein Bodenschutzlastvermerk auf Ersuchen der für die Festsetzung des Ausgleichsbetrages zuständigen Behörde eingetragen werden, damit über das Grundbuch eine verläßliche Informationsquelle zur Verfügung steht.

Wenn ein Käufer den Verdacht hat, daß das von ihm ins Auge gefaßte Grundstück mit Altlasten verunreinigt ist, sollte er sich zunächst über die frühere Nutzung kundig machen.

In allen Bundesländern gibt es bei den jeweils zuständigen Umweltämtern der Landkreise und Gemeinden sogenannte Altlastendateien oder –register, denen entnommen werden kann, ob und mit welchen Altlasten ein Grundstück verunreinigt ist.

Manchmal verhelfen auch Anfragen bei angrenzenden Betrieben, Geschäften oder den Grundstücksnachbarn zu näheren Informationen. Bei konkretem Altlastenverdacht empfiehlt sich die Entnahme von Bodenproben durch Fachbetriebe vor Kaufvertragsabschluß. Diese sind jedoch mit Kosten verbunden.

Besteht bei einem Grundstück die konkrete Gefahr von schädlichen Bodenverunreinigungen, gibt es nur die Möglichkeit, vom Kauf insgesamt Abstand zu nehmen oder gemeinsam mit dem Verkäufer eine Regelung über die Kosten- und Risikenverteilung im Hinblick auf Bodenproben oder Entsorgungsmaßnahmen im Kaufvertrag zu vereinbaren. Bei Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers ist dem Käufer damit allerdings nicht weitergeholfen. Der Käufer sollte daher Bonitätsnachweise des Verkäufers verlangen oder sich den Rücktritt vom Vertrag bzw. das Recht zur Kaufpreiseinbehaltung vorbehalten.

2. Baulasten

Empfehlenswert für den Käufer eines Grundstücks ist die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis. Das Baulastenverzeichnis wird nicht wie das Grundbuch beim Amtsgericht geführt, sondern bei der Baubehörde. Baulasten können einen erheblichen Einfluß auf die beabsichtigte bauliche Nutzung eines Grundstücks haben. Es handelt sich dabei um Grundstücksbelastungen eigener Art, die – wie gesagt – nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, sondern aus einem eigenen Register, dem Baulastenverzeichnis. Jedermann, der ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, darf das beim Landreis oder der Stadt geführte Baulastenverzeichnis einsehen. Als Baulasten können z.B. Leitungsrechte, Wegerechte, das Recht, auf einem Grundstück Kfz-Einstellplätze zu halten, Grenzüberbauungsrechte und Grenzbebauungsrechte bzw. Rechte zur Nichteinhaltung der baurechtlichen Abstandsflächen, in Betracht kommen.

Da Baulasten auf die baurechtliche Nutzbarkeit des Grundstücks eine erhebliche Auswirkung haben können, empfiehlt es sich für denjenigen, der ein Grundstück bebauen will, das Baulastenverzeichnis einzusehen.

Was zu berücksichtigen ist: Nicht in jedem Bundesland gibt es Baulasten und Baulastenverzeichnisse. Bayern und Brandenburg kennen diese baurechtlichen Instrumente beispielsweise nicht. In Bayern gibt die Baubehörde Auskunft über Abstandsflächenübernahmen.

3. Bauleitplanung

Wer ein Grundstück bebauen oder baulich nutzen will, muß wissen, ob das Baurecht dies zuläßt. Dies erfordert in der Regel eine planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Beurteilung, die vor Abschluß des Notarvertrages stattfinden muß. Unerläßlich sind daher Vorgespräche des Käufers mit dem Architekten und den zuständigen Ämtern (Liegenschaftsamt, Bauamt, Bürgermeister, untere Wasserbehörde etc.).

Maßgebend für das Baurecht in Deutschland ist das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Landesbauordnungen sowie Spezialvorschriften wie beispielsweie wasserrechtliche Vorschriften.

Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften – etwa landschaftspflegerischen Vorgaben – mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, so ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Den genehmigten und bekanntgemachten Bebauungsplan kann jedermann einsehen. Er besteht aus den Textvorgaben, dem Plan mit Zeichnungen, dem landschaftspflegerischem Fachbeitrag und sonstigen Regeln, die die baulichen und sonstigen Nutzung eines bestimmten Teilgebietes einer Gemeinde oder Stadt betreffen.

Besteht kein gültiger Bebauungsplan und ist bei einem bereits fortgeschrittenen Bauvorhaben auch der Sonderfall des Baugesetzbuches - die sogenannte Planreife – nicht gegeben, dann ist die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach den Vorschriften über den Innenbereich oder den Außenbereich zu beurteilen. Im Innenbereich befindet sich ein Baugrundstück, wenn es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt. Solche Innenbereichsgrundstücke sind grundsätzlich Bauland unter der Voraussetzung, daß sich das beplante Vorhaben in die Eigenheit der näheren Umgebung einfügt, daß die Erschließung gesichert ist, daß die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind und daß das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.

Im Außenbereich sind alle Baumöglichkeiten sehr stark beschränkt. Grundsätzlich ist dort ein Bauvorhaben verboten, wenn nicht ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand vorliegt.

Zweifelhaft sind Bauvorhaben insbesondere in sogenannten "Gemengelagen". In diesen Fällen empfiehlt sich vor der Erstellung eines kostspieligen Baugesuchs, besser sogar vor Abschluß des Notarvertrages, die Einreichung einer Bauvoranfrage, um die Zuordnung des Grundstücks zum Innenbereich oder zum Außenbereich zu klären. Wird die Bauvoranfrage vom Bauamt positiv beschieden, so steht das Baurecht für eine gewisse Zeit, meist für die Dauer von ein oder zwei Jahren mit Verlängerungsmöglichkeit fest. Die Fristen sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich daher auch, wenn man sich mit seinem Bauvorhaben noch etwas Zeit lassen und das Baurecht im bestehenden Umfang dennoch sichern will.

Im Baugesetzbuch findet sich ferner das Rechtsinstitut des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Dieser ist ein vereinfachter Bebauungsplan, der ebenfalls aus Textvorgaben, Plan und Zeichnungen sowie landschaftspflegerischem Fachbeitrag besteht. Die Satzung über die Vorhaben, die von der zuständigen Gemeinde erlassen wird, ist ein Mittel zur beschleunigten Begründung neuer Baurechte. Ein sogenannter Vorhabenträger, eine natürliche oder juristische Person, muß sich gegenüber der Gemeinde verpflichten, das mit der Gemeinde abgesprochene Planvorhaben innerhalb einer bestimmten Frist zu verwirklichen und die – wirtschaftliche – Fähigkeit haben, den Plan in der zugesagten Frist zu realisieren.

4. Bodenrichtwert

Wer in einem bestimmten Gebiet ein Grundstück kaufen möchte und dort die Bodenpreise nicht kennt, kann die Bodenrichtwertkarte heranziehen. Nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches sind bei den Gemeinden sogenannte Gutachterausschüsse eingerichtet, deren Aufgabe es ist, die Bodenwertentwicklung zu beobachten. Um dieser Aufgabe nachkommen zu können, erhalten sie von den Notaren alle Grundstückskaufverträge, die in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossen werden, und können so die Kaufpreisentwicklung beobachten. Die Bodenrichtwerte werden in sogenannten Bodenrichtwertkarten festgehalten und beziehen sich auf erschließungskostenbeitragspflichtiges oder erschließungskostenfreies Land, ferner auf andere Umstände, die für die Berechnung von Bodenrichtwerten bedeutsam sein können. Wer in die Bodenrichtwertkarte schaut, sollte immer zunächst einen Blick auf den Stichtag der Kartenerstellung werfen. Zeitlich länger zurückliegende Bodenrichtwerte können veraltet und damit wenig aussagefähig sein. In diesem Fall kann eine unverbindliche Anfrage bei der örtlich zuständigen Gemeinde unter Umständen hilfreich sein.

5. Dienstbarkeiten

Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches – BGB – kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks oder zugunsten einer bestimmten Person in der Weise belastet werden, daß der jeweilige Eigentümer des anderen Grundstücks bzw. der Berechtigte das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf. Man spricht in einem solchen Fall von sogenannten Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist an die Person des Berechtigten gebunden, also grundsätzlich nicht übertragbar und nicht vererblich. Sie "stirbt" mit dem Berechtigten. Die Grunddienstbarkeit steht dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu. Wenn sie nicht befristet wird, ist sie von ewiger Dauer. Sie wird grundsätzlich auch nicht durch Geldzahlung abgelöst werden.

Durch Dienstbarkeiten können keine Leistungspflichten, also keine Pflichten, aktiv tätig zu werden, begründet werden. Die Dienstbarkeiten geben dem Berechtigten nur das Recht, das dienende Grundstück in einer gewissen Weise nutzen zu dürfen.

Typische Dienstbarkeiten sind Geh- und Fahrrechte, Leitungsrechte zur Verlegung von Ver- und Entsorgungsleitungen. aber auch die Pflicht, bestimmte Immissionen, die von einem anderen Grundstück oder einer anderen Einrichtung ausgehen, zu dulden, beispielsweise Lärm, Gerüche, aber auch Bergschäden in Bergbaugebieten, ferner Nutzungsbeschränkungen und Wohnbesetzungsrechte.

Der Käufer eines Grundstücks hat hiernach folgendes zu beachten:

Ist das Grundstück, das er kaufen will, mit Dienstbarkeiten belastet, so stellt sich die Frage, wie die Dienstbarkeitsanlagen verlaufen. Unter Umständen befinden sich Dienstbarkeitsanlagen wie Leitungen oder Wegerechte, auf der Fläche, die von ihm zur Bebauung geplant ist und hindern ihn an der Bebauung.

Sofern dies dem Berechtigten zumutbar ist, hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks zwar das Recht, die Dienstbarkeitsanlagen zu verlegen. Dies muß er aber auf eigene Kosten vornehmen. Solche Zusatzkosten können unter Umständen einen erheblichen Posten in dem Budget des Käufers ausmachen.

Umgekehrt kann es sein, daß er selbst Dienstbarkeiten benötigt, um die Erschließung seines Grundstücks zu sichern, etwa durch Wegerechte oder Leitungsrechte, die über ein Nachbargrundstück verlegt werden. In einem solchen Fall ist es für ihn wichtig zu wissen, ob eine Dienstbarkeit, die seine Rechte dauernd sichert, bestellt werden kann und an welcher Rangstelle diese Dienstbarkeit im dienenden Grundbuch steht. Gehen einer solchen Dienstbarkeit im Grundbuch vorrangig Grundpfandrechte oder Reallasten vor, kann die Dienstbarkeit in einem Zwangsversteigerungsverfahren erlöschen. Dem Berechtigten bleibt dann nur ein – für ihn unbefriedigender – Anspruch auf Geldersatz aus dem restlichen, meist unzureichenden Versteigerungserlös und ein schuldrechtlicher Ersatzanspruch gegen den zahlungsunfähigen Eigentümer. Je wichtiger eine Dienstbarkeit für einen Käufer ist, der sein Grundstück bebauen will, desto mehr sollte er dafür sorgen, daß ihr keine Verwertungsrechte wie Grundpfandrechte oder Reallasten im Grundbuch im Rang vorgehen. In der Regel kann der Käufer diesem Risiko ausweichen, indem er den Notar bittet, Rangrücktrittserklärungen von den vorgehenden Gläubigern einzuholen. Die hierdurch entstehenden Kosten fallen im Vergleich zu den Nachteilen, die bei einem Erlöschen der Dienstbarkeit im Zwangsversteigerungsverfahren entstehen können, nicht ins Gewicht. In der Regel stimmen die vorgehenden Gläubiger dann auch zu, wenn sich die Dienstbarkeit nicht wertmindernd auf ihr Recht auswirkt.

Zuweilen wird der Versuch unternommen – soweit dies landesrechtlich möglich ist – anstelle der grundbuchlich eingetragenen Dienstbarkeiten Baulasten in Form von Wege- und Leitungsrechten bei der Baubehörde zu bestellen. Hier ist darauf hinzuweisen, daß eine Baulast dem Berechtigten nicht zugleich auch das Recht gibt, das verpflichtete Grundstück im Sinne der Baulastenerklärung zu nutzen. Baulasten bedürfen stets eines zivilrechtlichen Rechtsgrundes, der in einer Dienstbarkeit oder auch in einem schuldrechtlichen Vertrag bestehen kann. Nach überwiegender Rechtsprechung kann sich aber aus der Bewilligung einer Dienstbarkeit die Pflicht ergeben, eine inhaltsgleiche Baulast zu bestellen. Ob gleiches umgekehrt gilt, ist noch nicht entschieden.

Daher gilt: Wer seine Ver- und Entsorgungsleitungen oder seine Zuwegung über ein fremdes Grundstück führen muß, sollte sicherheitshalber vor Abschluß des Grundstückskaufvertrages abklären, ob ihm der betreffende Nachbar entsprechende Grunddienstbarkeiten grundbuchlich einräumt.

6. Erschließung

Die Erschließung von Bauland ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinden. Diese haben Erschließungsanlagen entsprechend den Erfordernissen des Baurechts und des Verkehrs herzustellen. Zur Deckung ihres Aufwands erheben die Gemeinden von den Anliegern Erschließungsbeiträge.

Für alle Bauvorhaben ist Zulässigkeitsvoraussetzung, daß die Erschließung gesichert ist. Die Erschließung muß mindestens den Anschluß des Baugrundstückes an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Elektrizität und Wasser und die Abwasserbeseitigung umfassen. Sie muß bis an die Grundstücksgrenze heranreichen. Besonders häufig kommt es im Rahmen von Grundstückskaufverträgen zu Streitigkeiten über die Erschließungskosten, weil die Beteiligten dem Notar nicht die Tatsachen mitgeteilt haben, aus denen sich ergibt, daß das Grundstück erschlossen oder nicht erschlossen ist oder zur Erschließung ansteht. Sofern eine vertragliche Regelung hier nicht getroffen worden ist, hat nach den Vorschriften des BGB der Käufer eines Grundstücks die nach der Besitzübergabe fällig werdenden Anlieger- und Erschließungskosten zu tragen. Es ist daher im unbedingten Interesse des Käufers, vorher bei der Gemeinde abzuklären, ob das Grundstück erschlossen ist und welche Kosten ggf. noch auf ihn zukommen.

Der Begriff der "Erschließungskosten" wird im Gesetz nicht verwendet. Im täglichen Sprachgebrauch versteht man darunter die Kosten für die Verlegung von Strom, Wasser, Abwasser, Gas bzw. andere Heizquellen, Telefon etc.. Das Baugesetzbuch unterscheidet im Grundsatz zwischen Erschließungsbeiträgen und Anliegerbeiträgen.

Erschließungsbeiträge fallen u. a. an für die bauliche Ausführung von

- Straßen, Wegen und Plätzen, an denen Baugrundstücke liegen,
- innerhalb der Baugebiete liegende Fuß- und Radfahrwege, Parkflächen und Grünanlagen,
 - Anlagen zum Schutz der Baugebiete gegen schädliche Umwelteinwirkungen.

Zu den Erschließungsanlagen im weiteren Sinne gehören die Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser. Die Herstellungskosten für diese Anlagen faßt man allgemein unter dem Begriff der Anliegerbeiträge zusammen. Sie unterscheiden sich wiederum in sogenannte Anschlußbeiträge nach den Kommunalabgabengesetzen, beispielsweie für Abwasserbeseitungsanlagen, Klärbeiträge und Wasseranschlußbeiträge für die Wasserversorgungsanlagen und ferner in die allgemeinen Beiträge der übrigen Versorgungsträger, Stromgesellschaften, Gasgesellschaften, Fernwärmegesellschaften etc., die heute in der Regel von privaten Versorgungsträgern und nicht von den Gemeinden erstellt und erhoben werden.

Jeder Käufer muß grundsätzlich wissen, daß er als Eigentümer auch für solche Erschließungskosten haftet, die aus Bauvorhaben erhoben werden, die schon zu Zeiten des Verkäufers errichtet wurden. Maßgeblich für die Fälligkeit des Beitrages ist nämlich nicht nur die endgültige Herstellung der Erschließungsanlagen, sondern auch das Vorliegen sämtlicher Unternehmerrechnungen bei der Gemeinde und die sich daran anschließende Ermittlung des Erschließungsaufwandes. Der Erschließungszustand des Grundstücks in der Natur sagt also nichts darüber aus, ob noch Erschließungs- oder Anliegerbeiträge erhoben werden können.

Der Käufer ist gut beraten, wenn er vor Abschluß des Notarvertrages bei der Gemeinde den Sachstand bezüglich der Erschließung erfragt und dieses Ergebnis vorab dem Notar mitteilt. Nur so kann der Notar eine ausgewogene Lösung für beide Beteiligten formulieren.

7. Grundbuch

Vor jeder Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages wird regelmäßig durch den Notar oder dessen Mitarbeiter das Grundbuch beim Amtsgericht eingesehen. Für den Käufer von Bauland ist hier insbesondere von Bedeutung, welche Belastungen in Abt. II des Grundbuchs eingetragen stehen. Befinden sich auf dem Grundstück beispielsweise Kanalleitungsrechte, Wegerechte, Stromleitungen und sind diese durch Dienstbarkeiten grundbuchlich gesichert, kann sich daraus eine erhebliche Einschränkung des Käufers in Bezug auf sein Bauvorhaben ergeben. Vorkaufsrechte, Wiederkaufsrechte, Ankaufsrechte, die im Grundbuch durch Vormerkungen gesichert sind, können den Vertrag zunichte machen, zumindest seine Durchführung erschweren oder verzögern. Der Notar prüft die Rechtslage und berät über die rechtlichen Konsequenzen solcher Belastungen.

8. Grunderwerbsteuer

Sie beträgt 3,5 % vom Kaufpreis und zählt zu den Nebenkosten des Grundstückskaufes. Steuerschuldner sind Verkäufer und Käufer. Die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer im Grundbuch hängt vom Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung ab. Diese erteilt das Finanzamt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. Das Grunderwerbsteuergesetz enthält Grunderwerbsteuerbefreiungen in Bagatellfällen, bei Grundstückserwerben von Todes wegen, Grundstücksschenkungen, den Erwerb von zum Nachlaß gehörenden Grundstücken durch Miterben zum Zwecke der Nachlaßteilung und den Grundstückserwerben zwischen Ehegatten sowie Verwandten in gerader Linie.

Vorsicht bei sog. verdeckten Bauherrenmodellen! Hierunter versteht man Vertragsgestaltungen, bei denen der Verkäufer dem Käufer nicht nur das Baugrundstück verkauft; sondern sich zugleich auch zur Errichtung des Bauvorhabens verpflichtet. Anstatt nun – wie es das Gesetz erfordert – beide Verträge, nämlich den Kaufvertrag über das Grundstück und den Werkvertrag, in einer Notarurkunde zu beurkunden, schlagen manche Verkäufer ihren Käufern vor, um Grunderwerbsteuer zu sparen, nur den Kaufvertrag vor dem Notar zu beurkunden und den Werkvertrag privat abzuschließen. Ein solches Verhalten ist strafbar, weil das Finanzamt um die Grunderwerbsteuer betrogen werden soll. Zudem geht der Käufer hiermit ein erhebliches Risiko ein, weil ein solcher unvollständiger Kaufvertrag nichtig ist. Letztlich wird der Versuch Grunderwerbsteuer zu sparen, auch erfolglos sein, weil das Finanzamt bei dem Bauvorhaben in jedem Falle prüft, ob nicht aufgrund des einheitlichen Vertragswillens auch 3,5 % Grunderwerbsteuer auf das Bauvorhaben anfällt. Solche dubiosen steuerrechtlichen Umgehungsgeschäfte führen also regelmäßig nicht zum gewünschten Ziel und ermöglichen dem Bauunternehmer, ohne notarielle Kontrolle den Werkvertrag über das Haus einseitig zu Lasten des Käufers zu formulieren. Erfährt der Notar vor oder während der Beurkundung von einem solchen Geschäftsgebahren, so muß er die Beurkundung ablehnen, da er nicht an nichtigen Rechtsgeschäften mitwirken darf.

9. Kauf bricht nicht Pacht

Veräußert der Verkäufer ein verpachtetes Grundstück, so tritt der Käufer in alle sich aus diesem Rechtsverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten mit dem Zeitpunkt des Eigentumsüberganges ein. Für den Käufer eines Baugrundstücks, das im ländlichen Bereich liegt, können sich erhebliche Einschränkungen ergeben, wenn ein Landwirt das gekaufte Grundstück angepachtet hat. Ist ein solcher Landpachtvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, so kann – außer aus wichtigem Grund – erst mit zweijähriger Kündigungsfrist für den Schluß des nächsten Pachtjahres schriftlich gekündigt werden. Der Pächter kann unter bestimmten Voraussetzungen – insbesondere, wenn das Pachtgelände die wirtschaftliche Grundlage eines Betriebes bildet – die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen.

Die Frage nach dem Bestehen eines Pachtverhältnisses an dem verkauften Grund und Boden ist daher unbedingt vor Abschluß des Notarvertrages zu klären. Besteht ein Pachtverhältnis, so sollte der Käufer aus Sicherheitsgründen im Notarvertrag darauf drängen, daß das Pachtverhältnis durch den Verkäufer zu beenden ist, damit er in die Auseinandersetzung mit dem Pächter nicht mit einbezogen wird. Wichtig ist die Klärung der Frage, wann das Pachtverhältnis endet, denn für denjenigen, der möglichst umgehend das gekaufte Grundstück mit einem Haus bebauen will, läuft mit der Zeit auch das Geld davon.

10. Notargebühren

Die Gebühren, die der Notar erhebt, richten sich nicht nach seinem Arbeitsaufwand, sondern nach einem staatlich festgelegten Geschäftswert, der in einem Gesetz, der Kostenordnung für Notare und Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit, festgelegt wird. Bei einem Kaufvertrag ist der Kaufpreis nebst etwaiger Zusatzleistungen, die der Käufer vertraglich zur Entlastung des Verkäufers übernimmt (Vermessungskosten, Erschließungskosten etc.) der Geschäftswert. Hier entsteht zunächst einmal aus § 36 II KostO die Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag, Auflassung und die Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen des Kaufpreises. Daneben entstehen weitere Gebühren für die Abwicklung des Vertrages, die der Notar treuhänderisch übernimmt.

Die Kosten für einen Grundstückskaufvertrag über 150.000,-- DM belaufen sich beispielsweise nebst den Nebengebühren für die Abwicklung des Vertrages bis hin zur Eigentumsumschreibung für den Käufer auf ca. 1.000,-- DM. Hinzu kommen noch die Kosten für Schreibauslagen, Porti und natürlich die gesetzliche Mehrwertsteuer.

11. Teilflächenkauf

Zuweilen möchte der Verkäufer nicht das gesamte Grundstück, sondern nur einen Teil daraus verkaufen oder der Käufer möchte nur eine Teilfläche aus dem gesamten Grundstück erwerben. Hierzu bedurfte es früher in nahezu allen Fällen einer besonderen Bodenverkehrsgenehmigung, der sogenannten Teilungsgenehmigung der Baubehörde, die im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt wurde. Zwischenzeitlich ist das Verfahren der Teilungsgenehmigung gesetzlich erleichtert worden:

Im sogenannten Innenbereich und im Außenbereich ist die Teilungsgenehmigung abgeschafft. Die Gemeinden haben die Möglichkeit, im Geltungsbereich eines qualifizierten oder einfachen Bebauungsplanes die Teilungsgenehmigung durch Satzung wieder einzuführen. Dies kann allerdings durch eine Rechtsverordnung der Landesregierung untersagt werden. Die Lage ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In jedem Fall empfiehlt es sich daher für den Käufer einer Teilfläche, vor Abschluß des Notarvertrages zunächst einmal bei der zuständigen Gemeinde nachzufragen, ob für seinen Teilungsvorgang eine Teilungsgenehmigung erforderlich ist. Ist diese gesetzlich erforderlich, sollte die Teilungsgenehmigung zur Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit gemacht werden. Auch in den Fällen, in denen die Teilungsgenehmigung abgeschafft ist, kommt es vor, daß das Grundbuchamt für den Vollzug des Vertrages eine sogenannte Negativbescheinigung bzw. Negativzeugnis der Baugenehmigungsbehörde fordert. In jedem Fall sollte zwischen den Parteien geklärt werden, wer diese ggf. erforderlichen behördlichen Erklärungen einholt und die Kosten trägt.

Liegt die Teilungsgenehmigung vor, oder ist eine solche nicht erforderlich, muß die Vermessung des Grundbesitzes durchgeführt werden. Zuständig für das Vermessungswesen sind öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie die Ämter für das Liegenschaftskataster, teilweise auch Flurbereinigungsämter und andere Behörden. Grundstücksvermessungen unter Privatpersonen werden in der Regel durch Vermessungsbüros ausgeführt, deren Ingenieure zum öffentlich bestellten Vermesser ernannt worden sind.

Die Vermessungsergebnisse werden der zuständigen Behörde, dem Liegenschaftskataster vorgelegt, die das neue Grundstück registriert. Dies geschieht in der Regel durch den sogenannten Veränderungsnachweis über die Fortführung des Liegenschaftskatasters.

Die Kosten der Vermessung trägt nach § 449 BGB grundsätzlich der Verkäufer. Vielfach werden jedoch vom Käufer übernommen und erhöhen dann den Geschäftswert und die Grunderwerbsteuer.

Im Kaufvertrag sollte der Klarheit halber vereinbart werden, ob der Käufer oder der Verkäufer die Vermessungsverhandlungen mit den zuständigen Behörden bzw. Vermessungsbüros vornehmen soll und wer von beiden – Käufer oder Verkäufer – die Kosten der Vermessung und Vermarkung zu tragen hat.

Ferner sollte klargestellt werden, daß zumindest in den Fällen, in denen der künftige Grenzverlauf nicht streitig werden wird Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit nicht auch die Vorlage des Veränderungsnachweises des Liegenschaftskatasters ist, da diese Voraussetzung in unstreitigen Fällen eher formaler Natur ist. Da zudem die Umsetzung des Vermessungsergebnisses in das Liegenschaftskataster regelmäßig sehr zeitaufwendig ist, könnte der Käufer bis dahin nicht den Kaufpreis zahlen, folglich nicht den Kaufgrundbesitz nutzen. Dies führt zu unnötigen Zeitverlusten und Kosten für das Bauvorhaben.

Weiter sollte im Kaufvertrag die verkaufte und noch zu vermessende Teilfläche möglichst durch Beifügung eines amtlichen Lageplanes gekennzeichnet werden. Bei der Bezeichnung des Grenzverlaufs müssen sich die Beteiligten darüber klar sein, ob das gekaufte Grundstück lediglich eine bestimmte Größe aufweisen soll, unabhängig davon, wo denn die neue Grenze im einzelnen verläuft, oder ob markante Punkte in der Örtlichkeit (z.B. ein Baum oder ein Bach) den neuen Grenzverlauf bestimmen sollen. Diese Fragen sollten zwischen Verkäufer und Käufer, möglichst gemeinsam mit dem Vermesser in einem gemeinsamen Grenztermin vor der Beurkundung erörtert werden.

Weicht die Lage oder Größe des neu vermessenden Flurstücks nicht unerheblich von der im Kaufvertrag angegebenen, geschätzten Grundstücksfläche ab, dann stellt sich die Frage, ob die endgültig vermessene Fläche noch die vertraglich geschuldete Leistung ist. Bei erheblicher Abweichung der Fläche, die immer dann gegeben sein dürfte, wenn sie mehr als 25 % beträgt oder die vereinbarten Vermessungspunkte nicht eingehalten sind, ist eine Identität zwischen Kauf- und Vermessungsgegenstand nicht mehr gegeben und es wird in der Regel eine Ergänzungsurkunde zum Kaufvertrag erforderlich sein.

Damit unerhebliche Flächenabweichungen die Abwicklung des Kaufvertrages nicht stören, können die Vertragsparteien die Vereinbarung aufnehmen, daß bei Über- oder Unterschreitung eines bestimmten Rahmens z. B. 10 %, die Identität des Kaufgrundstücks mit dem vermessenen Grundstück nicht mehr gegeben ist bzw. bis zur Überschreitung diese Rahmens noch gegeben ist.

Ferner müssen sich die Beteiligten darüber klar sein, ob der Kaufpreis ein Festpreis oder ein Quadratmeterpreis ist. Im letztgenannten Fall wird im Kaufvertrag zunächst nur ein ca. Preis nach der geschätzten Fläche angegeben und der sich nach Vermessung ergebende Mehr- oder Minderpreis ist zwischen den Beteiligten untereinander auszugleichen.

Wird eine gesetzlich erforderliche Teilungsgenehmigung von der Baugenehmigungsbehörde versagt, bedeutet dies nicht, daß damit das Bauvorhaben des Käufers endgültig verhindert ist. Unter Umständen kann als Ausweichlösung die Begründung von Wohnungseigentum in Betracht kommen, in dem Käufer und Verkäufer auf dem nicht teilbaren Grundbesitz eine Mehrhausanlage planen. Allerdings kann die Gemeinde zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen bestimmen, daß auch die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum der Genehmigung unterliegt. Hier lohnt sich der Gang zum Notar, um die mit der Teilung des Grundstücks oder der Aufteilung in Wohnungseigentum verbundenen Fragen rechtlich abzuklären.

12. Zusammenfassung, Vertragsabwicklung

Aus den vorstehenden Darstellungen ergibt sich, daß kaum ein Grundstückskaufvertrag dem anderen gleicht, sowenig wie ein Grundstück dem anderen gleicht. Was tut nun der Notar?

Er sieht zunächst das Grundbuch ein, prüft, ob dort Rechte Dritter eingetragen sind und informiert darüber den Käufer. Im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertragstextes fragt er sodann bei den Vertragsbeteiligten ab, in welchem Stadium sich die Grundstückserschließung oder die Bebaubarkeit befindet und verweist gegebenenfalls die Beteiligten zur weiteren Aufklärung an die zuständigen Behörden. Entsprechendes gilt beim Verdacht auf Altlasten und Baulasten. Wird nur eine Teilfläche eines Grundstücks gekauft, müssen die Beteiligten dem Notar einen amtlichen Lageplan vor Beurkundung vorlegen, in welchem sie den neuen Grenzverlauf eingezeichnet haben.

Dieser Plan wird dann dem Kaufvertrag beigefügt. Stehen all diese Detailfragen fest, kann der Notar den Vertrag entsprechend den Vorstellungen beider Parteien formulieren. Hierbei muß er ausgewogenen Lösungen erarbeiten, die keine Partei einseitig benachteiligt.

Sind sich die Beteiligten nach Erhalt des Entwurfes über den Inhalt des Vertrages einig, kann ein Beurkundungstermin mit dem Notar vereinbart werden. anläßlich der Beurkundung verliest der Notar den gesamten Text und kontrolliert durch Rückfragen bei den Beteiligten, ob der Vertrag ihrem Willen entspricht.

Selbstverständlich haben auch Käufer und Verkäufer hier die Gelegenheit, den Notar zu befragen.

Nach Abschluß der Beurkundung versendet der Notar Vertragskopien an die Beteiligten, das Finanzamt, die zuständige Gemeinde und an das Grundbuchamt.

Beim Grundbuchamt achtet er darauf, daß die Eigentumsvormerkung für den Käufer, mit der dieser seinen Erwerbsanspruch grundbuchlich sichert, vertragsgemäß eingetragen ist. Das Finanzamt informiert er wegen der Erhebung der Grunderwerbsteuer und die Gemeinde wegen möglicher gesetzlicher Vorkaufsrechte. Auch weitere gesetzlich erforderliche Genehmigungen holt der Notar ein, ferner auch die sogenannten Löschungsunterlagen zur Löschung grundbuchlich gesicherter Rechte Dritter, die der Käufer nicht übernehmen will.

Steht fest, daß der Vertrag rechtlich abgewickelt werden kann und der Eigentumserwerb des Käufers gesichert ist, teilt der Notar den Parteien die Kaufpreisfälligkeit mit, d.h. er informiert den Käufer und den Verkäufer, daß der Kaufpreis nun gezahlt werden kann. Das Finanzamt stellt seine Grunderwerbsteuerforderung an den Käufer unabhängig von dem Datum der Kaufpreisfälligkeit.

Sobald der Verkäufer und das Finanzamt bestätigt haben, daß sie ihr Geld erhalten haben, steht der Eigentumsumschreibung auf den Käufer im Grundbuch, die ebenfalls der Notar veranlaßt, nichts mehr entgegen.

Etwas anderes gilt nur beim Teilflächenverkauf. Hier muß der Notar mit der Eigentumsumschreibung auf den Käufer so lange warten, bis ihm die Beteiligten die Veränderungsnachweise über die Fortführung des Liegenschaftskatasters, die das Katasteramt ausfertigt, überbracht haben. Diese benötigt er, um dem Grundbuchamt die Identität zwischen der ursprünglich gekauften Teilfläche und dem neu vermessenen Grundstück zu bestätigen.

Mit der Umschreibung des Eigentums auf den Namen des Käufers im Grundbuch endet die Betreuungstätigkeit durch den Notar für den konkreten Vertrag.

13. Checkliste Grundstückskauf

Altlasten? Hier sind Rückfragen bei den Umweltbehörden, den Wasserbehörden sowie ggf. weiteren zuständigen Behörden angebracht. Hinweise geben die staatlichen Altlastenregister sowie Bodengutachten durch Fachfirmen.

Baulasten?
Auskunft und Einsicht in das Baulastenverzeichnis gibt die zuständige Baubehörde.

Bebaubarkeit des Grundstücks?
Existiert ein Bebauungsplan, ein vorhabenbezogener Bebauungsplan, sollte dieser vor Beurkundung bei der Gemeinde eingesehen werden, um zu prüfen, ob das Bauvorhaben so realisiert werden kann. Die Bauvoranfrage hilft, das Baurecht in bestimmtem Umfang und bei einem bestimmten Zeitraum festzustellen, wenn keine gemeindlichen Planfestsetzungen bestehen.

Grundstückskosten?
Die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses gibt Anhaltspunkte für Quadratmeterpreise, sofern sie zeitlich aktuell ist.

Erschließung?
Vor dem Notarvertrag sollte der Käufer versuchen, sich eine schriftliche Bestätigung der Gemeinde über den Stand der Erschließung und voraussichtlich künftige Erschließungskosten besorgen, notfalls die mündliche Auskunft einholen, die allerdings rechtlich unverbindlich ist.

Teilflächen?
Zu klären ist, ob Käufer oder Verkäufer – und vor allem auf wessen Kosten – den Vermessungsingenieur oder das Katasteramt mit der Vermessung beauftragen. Dies gilt auch für die Teilungsgenehmigung.